UN ERROR COMÚN: CREER QUE LA COMPRAVENTA NO EXISTE HASTA LA ESCRITURA

Aunque a muchos compañeros le sorprenda, todavía me sigo encontrando con abogados, incluso promotoras y constructoras (no digamos clientes compradores de viviendas), que creen que no hay compraventa hasta la firma de la escritura notarial.

 

Por eso, como excepción y para que quede claro a los abogados noveles, antes de proseguir con las entradas sobre el estudio de un caso civil dejemos claro que LA COMPRAVENTA SE PERFECCIONA POR EL MERO CONSENTIMIENTO ENTRE EL COMPRADOR Y EL VENDEDOR ACERCA DE LA COSA Y EL PRECIO, sea este consentimiento meramente verbal (si se dispone de testigos del acuerdo se puede obligar a  la parte que no quiera avenirse a cumplirlo), escrito en un documento privado referido al presente o al futuro, o suscrito en escritura notarial. Por lo tanto, para deducir el efecto de los diferentes actos posibles en relación con una compraventa basta con comprobar si ambas partes han manifestado o no su conformidad con la cosa y el precio. Así:

 

LAS MERAS NEGOCIACIONES no vinculan a ninguna de las partes, pues nadie ha acordado todavía nada.

LA OFERTA DE COMPRAVENTA u OPCIÓN DE COMPRA es una declaración de una sola de las partes, que le obliga a mantener la oferta en los términos convenidos durante el plazo acordado para el ejercicio de la opción. Por tanto la compraventa en sí no se perfeccionará hasta que la otra parte acepte la oferta o ejercite la opción mediante una declaración de voluntad, verbal o escrita, al respecto. 

LA PROMESA DE COMPRAVENTA, EL PRECONTRATO DE COMPRAVENTA, LA RESERVA DE VIVIENDA, ETC., son acuerdos cerrados de ambas partes aunque se refieran a obligaciones futuras. Por tanto, si incluyen la cosa concreta que se quiere transmitir y su precio vincula a las partes, que estarán obligadas a entregar la cosa y el precio lo mismo que las compraventas con obligaciones previstas para su cumplimiento inmediato.

EL CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA: Supone la formalización por ambas partes del contrato por escrito y sus cláusulas les vinculan plenamente, sin necesidad de escritura pública posterior que lo ratifique. Si sus cláusulas son diferentes o contrarias a otras reflejadas en acuerdos anteriores, novarán o dejarán sin efecto a aquéllas.

LA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA: No es necesaria para que haya compraventa, pues ésta se perfecciona desde el mero acuerdo (título), aun verbal, entre las partes acerca de la cosa y el precio. Ahora bien, el derecho de propiedad no se transmite hasta más tarde, hasta la entrega (modo o traditio) de la cosa, y en la venta de inmuebles la escritura equivale a esa entrega si no se ha efectuado antes. Y además, para inscribir el registro de la propiedad nuestra compra nos exigirán la escritura pública del contrato, el contrato privado no es inscribible. Es por estas razones por las que el código civil permite a cualquiera de los contratantes exigir del otro la firma de la escritura, no porque sin escritura no haya compraventa. En otras palabras: primero se perfecciona el contrato con el acuerdo verbal o contrato privado, que obliga a entregar cosa y precio y a escriturar, y luego se transmite la propiedad mediante la entrega física o la firma de la escritura.

Hecho este paréntesis, la próxima entrada consistirá en un ejemplo de ficha de estudio de un caso civil con todas sus partes. Incluirá una “ficha del cliente civil” descargable en Word o pdf.